土地測量費用とは？費用相場と内訳を解説

1-1土地測量とは

光を飛ばして距離を測る機械 （測量機 ＝ トータルステーションと言う。） を用いて計測し一筆の土地ごとに区画及び面積を明確にし、それを図面に可視化する事。

どんな時に測量するかは、下記の通りです。
・自分の土地又は相続した土地の境が不明で今後境界で揉めない為に境界確定して境界杭を設置した
　い。
・もともと境界が不明土地で、売買するため境界確定したい。
・分筆をして一部の土地を他人に売りたい。
・土地を分譲する為分筆したい。
・土地の一部が別地目になったので一部地目変更分筆登記したい。　
・地積測量図は存在するが、現地の境界杭が亡失したので復元測量を行う。
等が考えられます。

境界確定したいのか、分筆をしたいのか、ただ面積が知りたいのか。何をするかにより仕事の内容が変わります。
＊地積測量図とは ： 法務局に登記され、誰もが閲覧できる図面。（面積が載っている。）
＊復元測量とは ： 境界確認に先立ち、地積測量図等に基づき境界杭の位置を確認し、亡失等がある場合
　は復元するべき位置に仮杭（復元杭）を設置する作業をいう。（作業規程の準則より）　
＊境界確定とは ： 自分の土地の境界を隣接土地所有者に認めてもらい筆界確認書・境界確定通知書・
　境界確定協議書等に所有者及び隣接所有者（官公署も含む）から署名押印してもらう事。（境界杭設置
　も含みます。）
＊分筆とは ： 一つの土地を数筆に分割し、分筆登記を行う事。

1-2 土地測量が必要な理由

土地を売買したい場合、昔は余りこだわりがありませんでしたが、今は売買する土地に対して境界杭がない土地を売買する人がいるでしょうか。一山買うならまだしも、街中の土地を売買するのに境界杭がないとどこまでが自分の使える土地かも判りません。また測量しないと正確な面積も不明です。
境界確定をしていない土地については、地積更正登記、分筆登記等の登記を法務局で認めてくれません。
一般的にほとんどの土地が道路と接しており、境界確定と同時に官公署（国、県、市等）との官民の道路の境界確定も必要となります。たまに畦道や、赤道、水路敷などが自分の土地に存在する事があり、その場合も所管の官公署と境界確定し、必要なら用途廃止や売払いを官公署に求める事になります。
＊官民とは ： 官公署（国、県、市等）と民間

2-1 測量費用の一般的な範囲

境界確定のみで終わるのか、境界確定後に登記簿と面積が異なり地積更正登記を行うのか、境界確定後分筆登記を行うのか。それによって価格が変わります。一般的には境界確定の費用を算出し、その後地積更正登記が発生したら、別途見積を作成します。分筆ありきで境界確定を行う場合は、分筆登記の見積りも含みます。
測量費用については、一度現地を確認し見積りします。ひとつとして同じケースが存在しない為、測量費用の表示は難しいです。どんな測量でも数十万円かかる可能性が髙いです。


2-2 費用に影響する要因

１． 土地の面積
　　面積が大きいのか小さいのか、一筆なのか数筆なのか。
２． 道路と何ヶ所の面で接しているのか
　　四角形の土地で四面が道路に面している事は余り無いですが、宅地であれば最低でも一面、角地で
　　すと二面が道路に接しており、道路に面している数と、道路幅が同じなのか異なるのか、4.0ｍ以上
　　道路幅が有るのか無いのかによっても価格が異なります。
３． 境界点が何点あるか
　　四角形なら４点の境界杭ですみますが、多角形であれば境界杭の数も増えます。境界杭の設置が増え
　　れば、費用もかさみます。
４． 境界杭があるのかないのか
　　境界杭を見積り前に現地に確認し、あるのかないのか調査します。隣接地が境界確定していて杭があ
　　り測量して整合が取れれば、その杭は採用します。無ければ新点として境界杭を設置します。
５． 測量するのに手間が掛かるのか掛からないのか等。
　　基準点が近くにあり敷地を測量するのに簡単に出来る場合と基準点が遠くで敷地を測量するのに高
　　低差がかなりあったり、隣地との隙間がほとんど無い住宅密集地で手間が掛かる場合では価格も異
　　なります。
＊基準点とは ： 測量の基準とするために設置された測量標であって、位置に関する数値的な成果を有す
　るものをいう。（作業規程の準則より）　基準点のない地域もあります。
＊敷地とは ： 申請地、隣接地等の測量する土地
６． 交通費について
当事務所から近距離での測量と遠距離での測量では交通費に違いが出ます。境界確定書類に申請人及び隣接所有者から署名押印をもらいに行きますが、基本測量した土地の近辺に隣接所有者様が住んでいる可能性が髙いので遠方地での測量は少し割高になります。
見積り前に現地へ確認に行きますが、隣接所有者様との関係もあり基本は道路から目視確認します。所有者様が一緒に居るか許可を得られれば敷地の中に入って現地確認を行います。見積りですので概略で作成します。なぜ概略の見積りかと言いますと、実際に測量を行うと見積りと差異が必ず生じます。
（例として ： 土を掘り起こしてみたら当初境界杭はないと思われたが、実際にはあった。境界杭らしきものは現地にあったが、図面を作成し検討したら境界杭とは断定出来なかった。現地と地図・公図が異なり、境界が増えたり減ったりした。など）
差異が少なければ若干の損失はこちらでカバーしますが、当初の見積りとあまりにかけ離れた場合は、土地の所有者様と見積りの差額の交渉をさせて頂く事も稀にあります。

3-1 測量の種類と費用の内訳

民民境界確定測量①、官民境界確定測量②、地積更正登記、分筆測量、一部地目変更分筆登記等があります。①と②は同時に行います。
隣接所有者様が所在不明又は隣接所有者様と境界で揉めている場合は、時間がかかり費用もかさみます。
＊民民とは ： 民間と民間、
＊官民とは ： 官公署（国、県、市等）と民間


3-2依頼する際の具体例

境界が不明のため、境界確定を行った。面積が登記簿とほぼ変わらず問題がなかったので境界確定のみで完了しました。
境界が不明のため、境界確定を行いましたが面積が登記簿と異なり別途見積りして納得の上で土地地積更正登記を行いました。
境界確定を行いました。その後土地の一部で地目変更していたので、別途見積りして納得の上で土地一部地目変更分筆登記を行いました。
相続が発生し相続人が相続した土地を分割して、それぞれ各自の土地として使う為に分筆を行いました。等が挙げられます。

4-1 測量業者の選び方のポイント

土地の測量を行う業者として、測量会社と土地家屋調査士の２種類あります。
何が違うかというと
測量会社は、
　主に官公署から仕事をもらい大規模な測量や、道路の拡幅又は新設のための測量、災害復旧の測量、
　民間からの大規模な開発等を行います。大規模な測量、何年にも渡って継続して仕事を行う。
　官公署から法務局に申請する図面の作成はできますが、測量会社名で登記できません。測量会社の
　規模はまちまちですが、数名～１００名を超える会社もあります。
土地家屋調査士は、
　主に民間から仕事をもらい一般的には一筆地測量を行います。小規模な測量。法務局で土地の登記
　を行う場合は、土地家屋調査士の個人名で登記できます。開発を行う土地家屋調査士もいますが
　大規模ですと仕事が回らないのであまり大規模の開発は行っていません。少ないですが測量会社も
　併設して行っている土地家屋調査士事務所もあります。土地家屋調査士事務所の規模は、１人で
　行っているか、補助者を数人雇っているかで、１～１０名未満です。

測量会社、土地家屋調査士事務所どちらも民間、官公署両方から測量の仕事をしていますが、どちらの比重が大きいか、規模の大小の違いです。ちなみに少数ですが土地家屋調査士でも官公署からの仕事がほとんどの事務所もあります。
境界確定や分筆などの登記が含まれる場合は、土地家屋調査士が適任です。上記でも述べましたが土地の表示に関する登記を申請できるのは、土地家屋調査士のみです。
＊一筆地測量 ： 一筆の土地を測量する。
＊土地の表示に関する登記 ： 土地の物理的現況を公示する登記。（表題登記、地積更正登記、分筆登記、
　合筆登記等。）


4-2 地元業者のメリットと注意点

メリットについて　（これはどこの地域でも当てはまります。）
・地域特有の慣習ややり方が各地域により若干異なるが、地元業者だと分かっている。
・官公署とのやり取りは、普段近隣の官公署に出入りしているので流れが分かっている。
・どこに申請すべきかどこにいけば必要な書類があるのか情報の取り方に精通している。
・他の地域の業者（特に県外）が官公署に申請すると、官公署の職員が大丈夫かと心配する。

注意点について
・価格も重要な要素の一つですが価格だけに囚われない。
・しっかり相手の話を聞いて、出来る事と出来ない事をはっきり言ってくれるかどうか。
・信頼関係が築けるかどうか。

以上により地元の土地家屋調査士に頼むのが一番良いでしょう。依頼しようか迷っている場合は誠実なところに依頼しましょう。信頼関係が構築出来ないと思わぬトラブルにもなりかねません。不動産会社や建築会社でない限り、一般の人は一生に一度あるかどうかの依頼なので価格で選ばず信頼できるかでどうかで選んでください。

5-1 土地測量の手続きとスケジュール

一般的に土地の境界確定では２～３ヶ月掛かります。ただし隣接所有者が所在不明であったり、隣接所有者と境界で揉めている場合は、何とも言えませんが半年位は掛かる可能性があります。急ぎの場合は、早めに依頼しましょう。
どのような形で作業が進行して行くかについては、ホームページの 「 サービスの流れ 」を参照願います。